Istotą umowy o dożywocie jest zobowiązanie do zapewnienia zbywcy (dożywotnika), dożywotnego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być tylko osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia (przeniesienia własności) w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a więc nie tylko część powierzchni ziemi, ale także budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotem zbycia w tej drodze może być nie tylko cała nieruchomość, ale również udział we współwłasności nieruchomości. Zawarcie umowy o dożywocie wymaga formy aktu notarialnego. Do stron umowy o dożywocie należą zbywca nieruchomości zwany również dożywotnikiem oraz nabywca czyli zobowiązany do świadczenia wynikającego z umowy. Umowa dożywocia nie jest darowizną i w związku z tym, spadkobiercy dożywotnika nie mogą żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.